سبد خرید
0

هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

منظور از تراکم ساختمان چیست؟

 مدیریت بهینه فضا و جمعیت با رعایت تراکم ساختمان 

تراکم ساختمان یک مسئله بسیار مهم در کار ساخت و ساز است. اگر تراکم ساختمان را بدون توجه به موضوعات فرهنگی و اجتماعی در جامعه اجرا کنیم مشکلات زیادی ایجاد می کند. پس در مسئله تراکم توجه به همه موضوعات بسیار مهم و حیاتی است. مثلا اگر در یک شهر کوچک بیش از حد مجاز ساختمان سازی انجام شود، مشکلات زیادی از جمله؛ مشکلات حمل ونقل، ترافیک، ایجاد سرو صدا و آلودگی و غیره به وجود می آیند. هم چنین افزایش تراکم، زیاد شدن جمعیت را به دنبال دارد. پس باید قوانین شهری در مورد تراکم ساختمان رعایت شود. تراکم مناسب یک تعادل بین فضا و جمعیت برقرار می کند تا از بروز هر گونه مشکلی جلوگیری شود.

 

 مدیریت بهینه فضا و جمعیت با رعایت تراکم ساختمان 

تقسیم بندی تراکم بر اساس نوع و معیار واحد اندازه گیری

  1. تراکم جمعیت با واحد نفر در هکتار
  2. تراکم ساختمان به صورت درصد

چگونگی تعیین تراکم ساختمان در یک منطقه 

تراکم ساختمان بر اساس میزان جمعیت‌پذیری به سه دسته تقسیم می شود:

  1. مناطقی که دارای حجم زیاد آپارتمان هستند.
  2. مناطق در حال کامل شدن ظرفیت
  3. مناطق دارای قابلیت پذیرش و افزایش تراکم

همه چیز در مورد تراکم ناخالص مسکونی

تراکم ناخالص مسکونی عبارت است از: نسبت تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی به سطح اشغال شده توسط آن مجموعه. با استفاده از اندازه های به دست آمده از تراکم ساختمان می توان کار کنترل جمعیت و ساخت و ساز یک شهر را انجام داد و متناسب با اندازه فضای شهری شروع به ساخت آپارتمان ها، فضای سبز، بیمارستان و غیره کرد.

برای تعیین تراکم مسکن، مساحت ناخالص کل زمین به عنوان بخشی از توسعه محسوب می‌شود. زیرساخت ها، خدمات و مکان هایی مانند؛ پارک ها و فضاهای سبز که به مناطق بزرگتری خدمات می‌دهند بخشی از مساحت ناخالص فضا هستند که شامل موارد زیر می‌شوند:

  • توزیع کننده جاده اصلی
  • مجتمع های آموزشی، مساجد، فروشگاهای خرید و غیره
  • فضاهای باز برای مناطق وسیع تر
  • مناطق تفریحی
  •  

 

همه چیز در مورد تراکم ناخالص مسکونی

تعیین تراکم خالص مسکونی

منطقه خالص منطقه ای است، که برای توسعه در دسترس است. مساحت خالص فضا بیش از زمین برای مسکن و فضاهای شخصی است، که شامل موارد زیر می‌شوند:

  • جاده های در دسترس
  • فضای باغ خصوصی
  • فضای پارکینگ
  • فضاهای باز
  • مناطق بازی کودکان

در عمل برنامه ریزی مساحت مکان خالص به عنوان درصدی از مساحت مکان ناخالص است.

طول پیشروی ساختمان چیست؟

به مقدار طول ساختمان احداث شده که به نسبت طول زمین تعیین می شود طول پیشروی ساختمان گفته می‌شود. طول پیشروی اغلــب ۶۰ % + ۲ متر است، یعنی هر چقدر طول زمین مطابق سند مالکیت باشد در عدد ۰/۶ ضرب می شود و عدد به دست آمده با عدد ۲ جمع می گردد.

ضریب سطح اشغال ساختمان 

ضریب سطح اشغال عبارت است، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین که به صورت درصد بیان می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های کامل و جامع در هر منطقه تغییر می کند. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگه می باشد.

به عنوان مثال: اگر ضریب سطح اشتغال شده در یک منطقه ۶۰ درصد باشد و بخواهید در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع در همان منطقه اقدام به ساخت و ساز کنید، مجاز هستید که فقط در ۳۰۰ متر مربع از زمین مورد نظر ساخت و ساز را انجام دهید. باید توجه کنید که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست. از این ضریب بیشتر طراحان شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی استفاده  می کنند.

 

ضریب سطح اشغال ساختمان 

ضریب مناسب سطح زیر بنا چقدر است؟

ضریب سطح زیر بنا، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیت در ایران است. همیشه وقتی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می کنند، منظور ضریب سطح زیربنا است. این شاخص معمولا بصورت درصد بیان می شود.

به عنوان مثال: اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه ۱۸۰ درصد باشد و شما بخواهید در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع اقدام به ساخت کنید، می توانید ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازید، یعنی مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع است. اگر سطح اشغال شده توسط این زمین ۶۰ درصد باشد، می توانید در ۶۰ درصد آن، ساختمانی به مساحت کل ۵۴۰ متر مربع بسازید. یعنی سطح اشغال توسط این زمین ۱۸۰ متر مربع خواهد بود.

با توجه به این موضوع که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین ۵۴۰ متر مربع و میزان سطح اشغال شده ۱۸۰ متر مربع است، نیاز است که ساختمانی در سه طبقه بسازید. حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، ۴۰ درصد باشد مساحت سطح اشغال شده ۱۲۰ متر مربع خواهد بود. در این صورت می توانید ساختمانی در چهار و نیم طبقه بسازید. با توجه این که مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود کنند، مایل اند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند. در این صورت اقدام به خرید بیشتر تراکم از شهرداری می کنند.

شاخص مناسب طبقات مجاز ساختمانی

یکی دیگه از شاخص هایی که در کنترل تراکم جمعیت مورد توجه قرار می گیرد، تعداد طبقات مجاز ساختمان است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمان، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر رایج است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و مناظر شهری دارد. از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به حساب می آید. از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می گردد. ضوابط و قوانین بلند مرتبه سازی در ایران بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

 

شاخص مناسب طبقات مجاز ساختمانی

تراکم مجاز واحد مسکونی در سطح

از این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانواده های ساکن در واحد سطح استفاده می شود. واحد سطح معمولا در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد استفاده برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و… در یک منطقه می باشد. می توان با استفاده از این شاخص به اندازه گیری های از پیش تعیین شده جمعیت نزدیک شد. این شاخص کارآمدتر از بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف می باشد. می توان اقدام به خرید تراکم بیشتر تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها کرد.

قیمت تراکم مازاد در شهرداری چگونه محاسبه می شود؟

اصولا بر اساس متر مربع محاسبه می شود. با توجه به موارد گفته شده در بالا، هیچ کدام از شاخص های گفته شده در مورد تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار هم، امکان کنترل تراکم جمعیت و ساختمان را دارند. با عمل به قوانین و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به مناطق مختلف شهری راحت تر و با سرعت بیشتری انجام می شود.

اصولا با توجه به قوانین و مقرراتی که شهرداری برای یک شهر تعریف می کند (میزان ارتفاع مجاز برای ساختمان ها، تراکم جمعیت در منطقه و …) می توانید اقدام به خرید مازاد تراکم تا دستیابی به ارتفاع مجاز در ساختمان ها کنید. برای اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه نیاز است که ۶۰ متر مربع تراکم مازاد را از شهرداری خریداری کنید. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه فرق می کند. مبنای تعیین این قیمت، شورای اسلامی هر منطقه و شهر است و شهرداری این دستورات را اجرا می کند. قیمت تراکم در تهران در منطقه های مختلف بین ۷۰ هزار تومان تا ۳۰۰ هزار تومان در متر مربع، متغیر است. که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای ۶۰ متر باید بین چهار میلیون و دویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کنید.

نحوه محاسبه تراکم به چه صورت انجام می شود؟

مبنای محاسبه تراکم ساختمانی، مساحت آورده شده در سند مالکیت می باشد. مگر این که مساحت موجود در محل از مقدار آورده شده در سند مالکیت کمتر باشد در این صورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود. می توانید زیر زمین یا پیلوت یا راهرو را هم اضافه کنید. مقدار جزء گذر در طرح هایی که جهت اجرا به اداره املاک ابلاغ شده در صورتی که مالک جزء گذر را به صورت رایگان به شهرداری واگذار می نماید. تراکم بر اساس مساحت اولیه یعنی مساحت سند محاسبه می شود.

دو سطح طبقه در قوانین شهری کدامند؟

  1.  سطح ناخالص: سطح ناخالص طبقه به جمع مساحت طبقه با احتساب دیوار های خارجی و مشاعات
  2. سطح خالص طبقه: سطح خالص طبقه به سطح ناخاص طبقه منهای تمام سطوح مشترک و مشاعات و دیوارها

قوانین مربوط به مصوبه ۳۲۹ (فروش تراکم) اصلاح و اجرای آن در محدوده قانونی تهران

  • پهنه اول از حد شمالی محدوده قانونی تهران تا محور همت است. در این بخش به زمینی که بیشتر از ۳۰۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۲ متر باشد، تراکم ۱۸۰ درصد (چهار طبقه روی زیرزمین و یا چهار طبقه روی پیلوت و زیرزمین) در نظر می گیرند.
  • پهنه دوم حد فاصل محورهای بزرگراه همت و خیابان انقلاب می باشد. در این قسمت به زمینی که بیش از ۲۵۰ متر مربع و در عرض گذر ۱۰ متر باشد تراکم تعلق می گیرد.
  • پهنه سوم حد فاصل محورهای خیابان انقلاب، جاده ساوه و امتدادخیابان شوش می باشد. در این قسمت به زمینی که بیش از ۲۰۰ متر مربع مساحت داشته و در عرض گذر ۸ متر باشد، تراکم تعلق می گیرد.
  • پهنه چهارم جنوب جاده ساوه و امتداد شوش تا حد جنوبی محدوده قانونی تهران در این قسمت زمینی که بیشتر از ۱۵۰ متر مربع مساحت داشته باشد می تواند تراکم دریافت کند.

نکته: تا تصویب طرح تفصیلی هرمنطقه، تراکم مازاد بر ۱۲۰ درصد (حداکثر سه طبقه روی زیرزمین و یا سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین) تاحداکثر ۶۰ درصد (کل تراکم ساختمانی حداکثر ۱۸۰ درصد است) به صورت یک طبقه می تواند واگذار بشود.

منظور از واحد مسکونی چیست؟

عبارت است از کلیه ساختمان هایی که برای ساکن شدن افراد و یا خانوارها ساخته شده است. که شامل؛ تراکم کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد می‌شود. بدیهی است این واحدها دارای اتاق، آشپزخانه و سرویس های لازم می‌باشند.

واحدتجاری: عبارت است از کلیه ساختمان‌هایی که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری به منظور کسب، پیشه و تجارت احداث می گردد و یا در آن ها واحدهای صنفی تحت پوشش قانون نظام صنفی، واحدهای تابع قانون تجارت و یا قوانین خاص فعالیت داشته باشند.

تبصره: ساختمان بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری به صورت تجاری می‌باشند.

واحد صنعتی: کلیه ساختمان‌هایی که برای استفاده صنعتی و ایجاد کارگاه‌های صنعتی احداث شده و یا می‌شوند. دارای موافقت اصولی از مراجعی مانند؛ وزارت جهاد کشاورزی و صنایع و معادن می‌باشند.

واحد اداری: به کلیه ساختمان‌های اداری، سازمان های دولتی، نهادهای انقلاب اسلامی، مراکز نظامی و انتظامی گفته می شود. بدیهی است، سایر ساختمان هایی که از تعاریف مسکونی، تجاری، صنعتی و نظامی خارج باشند مشمول تعریف واحد اداری می‌شوند.

تبصره: مؤسسات دولتی و وابسته به دولت و نهادهای انقلاب اسلامی مشروط به اینکه با اصول بازرگانی اداره شده ومشمول پرداخت مالیات باشند از نظر پرداخت عوارض، تجاری محسوب می‌گردند. بدیهی است در صورت داشتن یکی از شروط فوق عوارض بصورت اداری محاسبه خواهد شد.

به چه مکان هایی مجتمع مسکونی می گویند؟

به ساختمانی گفته می شود که بیشتر از دو طبقه و پیلوت یا زیرزمین بوده است. ضابطه طرح تفصیلی آن بیش از ۲ متر باشد که در آن چند خانوار زندگی می‌کنند. دارای ورودی و فضاهای عمومی مشترک بین ساکنین ساختمان می‌باشد.

پیلوت: به قسمتی از ساختمان هم سطح گذر که بصورت مکانی شامل؛ ستون ها و بدون دیوارهای جداکننده گفته می‌شود که فاصله زیر سقف آن از گذر ۲۰/۲ متر می باشد.
قیمت منطقه‌ بندی: عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی زمین که ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارایی که در اجرای ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم تعیین و ابلاغ می‌شود. در تعیین قیمت منطقه‌ای، ملاک عرض معبر تعریف شده در طرح تفصیلی و آیین‌نامه گذربندی می‌باشد.
نیم طبقه تجاری: بالکن های داخلی واحدهای تجاری اعم از این که دسترسی آن از داخل واحد تجاری در نظر گرفته و یا از دسترسی مستقل استفاده شود به عنوان نیم طبقه تجاری به حساب می آید. اگر نیم طبقه تجاری دارای مسیر دسترسی از واحد تجاری باشد جزء تراکم محسوب نمی‌شود. چنانچه دارای راه دسترسی مستقل باشد جزء تراکم محسوب خواهد شد. چنانچه واحد تجاری به هر میزان دارای اختلاف سطح باشد نیم طبقه محسوب نمی شود و تمام سطح جزء تراکم محاسبه می‌ شود.
مجتمع تجاری:‌ عبارت است از مجموعه واحدهای تجاری و دفاتر کار در یک مالکیت با تعداد ده واحد و بیشتر که دارای ورودی یا ورودی ها و فضای عمومی مشترک و مرتبط با یکدیگر است.
بالکن روباز: به پیش‌آمدگی‌هایی گفته می‌شود که دارای عرض ۶۰ سانتی‌متر یا بیشتر باشد و حداقل از یک طرف به فضای باز مجاورت داشته باشد.
دفتر کار: به آن دسته از فضاهایی گفته می‌شود که دارای عملکرد فعالیت دفتری اعم از دفاتر شرکت های ساختمانی، بازرگانی، مهندسی، اسناد رسمی، نمایندگی ها و کارخانجات باشند.

ارتفاع مجاز ساختمان های مسکونی چقدر است؟

  1. در تراکم ۱۰۰% و ۱۲۰%، دو طبقه روی زیر زمین، پیلوت یا سه طبقه روی زیر زمین می توانید بسازید.
  2. در تراکم ۱۸۰%، سه طبقه روی پیلوت، زیر زمین یا چهار طبقه روی زیر زمین می توانید بسازید.

برای طراحی داخلی، طراحی نقشه و طراحی نما ساختمان می توانید سفارش خود را به صورت آنلاین در سایت ما ثبت کنید!

 

 

بیشترین ها
ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

توسط
تومان