ضوابط و مقررات شهرسازی (استفاده از اراضی، تفکیک اراضی و بالکن)
مجموعه تصميمات مردم ساکن هر شهر، شکل آن شهر را مي سازد. ولي شهر بايد کنترل شود، چون زندگي شهر با هرج و مرج و بدون سازوکارهاي انتظام بخش و قابل اجرا رو به انحطاط خواهد رفت. بر همين اساس همه جوامع براي کنترل تصميمات مردم و عملکرد صحيح و آسان نياز به قوانين و مقررات دارند تا همان مردم بااطمينان زندگي کنند و به کار خود بپردازند و بدانند که از ديگران هم مي توان انتظار پيروي از اين مقررات را داشت. ضوابط و مقررات شهرسازي، آن بخش از تصميمات مردم را که بازتاب فضايي و کالبدي دارد، کنترل و هدايت مي کند. دراینجا ضوابط و مقررات استفاده از اراضی، تفکیک اراضی و بالکن گفته شده است.
مقررات عمومی استفاده از اراضی
حوزه مسکونی (اعم از حوزه مسکونی – مناطق مسکونی با کاربری مسکونی)
ازآنجاکه احداث بعضی از فعالیت‌های شهری، ناحیه‌ای و محلی در مناطق مسکونی مجاز می‌باشد احداث این‌گونه واحدها با توجه به ضوابط عمومی کاربری موردنظر در محدوده‌های دارای کاربری مسکونی در حد سطح اشغال و موقعیت استقرار مجاز بلامانع می‌باشد.
احداث کودکستان و مهد کودک بر معابر ۱۴ متر به بالا به‌استثناء شريان‌ها و خیابان‌های اصلی شهر
احداث دبستان و مدارس مقطع اول متوسط بر معابر ۱۶ متر به بالا به‌استثناء شريان‌ها و خیابان‌های اصلی شهر
احداث هنرستان و مدارس مقطع دوم متوسطه بر معابر ۲۰ متر به بالا به‌استثناء شريان‌ها و خیابان‌های اصلی شهر
احداث زمین‌ها و تأسیسات ورزشی بر معابر ۱۶ متر به بالا به‌استثناء شريان‌ها و خیابان‌های اصلی شهر
احداث بناهای فرهنگی و مذهبی بر معابر ۱۶ متر به بالا به‌استثناء شریان‌ها و خیابان‌های اصلی شهر
احداث کارگاه‌های کوچک تولیدی بدون مزاحمت و آلودگی پر معابر ۱۶ متر به بالا
احداث کاربری تجاری بر معابر زیر ۱۲ متر ممنوع بوده و به‌هیچ‌وجه مجاز نمی‌باشد.
احداث کاربری تجاری بر معابر ۱۲ متر تا زیر ۱۶ متر حداکثر ۱۰۰ مترمربع با ۴۰ ٪ سطح زمین هرکدام کمتر باشد.
احداث کاربری تجاری بر معابر ۱۶ متر تا زیر ۲۴ متر حداکثر ۱۵۰ مترمربع با ۶۰ ٪ سطح زمین هرکدام کمتر باشد.
در دو مورد فوق احداث واحد تجاری حداکثر در دوطبقه روی زمین امکان‌پذیر است و سایر طبقات باید ضمن رعایت ضوابط سطح اشغال و پیشروی مجاز با کاربری مسکونی مورداستفاده قرار گیرند. ضمناً احداث هرگونه فضای خدمات عمومی شهری از قبیل فضای سبز، پارکینگ، تأسیسات شهری و غیره بنا به مورد در کاربری مسکونی در حوزه مربوطه بلامانع است.
احداث کاربری تجاری در معابر ۲۴ متری و بالاتر
با توجه به موقعیت اقتصادی منطقه و رعایت تراکم‌های مجاز همانند کاربری تجاری عمل شود. ازآنجاکه کاربری تجاری حاشیه‌ای در نقشه کاربری اراضی طرح‌های توسعه شهری قابل معرفی نمی‌باشد و به همین لحاظ استقرار این کاربری‌ها در ضوابط طرح به شکل فوق منظور می‌شود.
تجاری
کلیه اراضی دارای کاربری تجاری و همچنین (اراضی دارای کاربری مسکونی باقابلیت تجاری در معابر ۲۴ متر و بالاتر) در این‌گونه اراضی سطح اشغال کلیه طبقات ۱۰۰% می‌باشد. مشروط به اینکه
۱: رعایت ضوابط مرتبط با تأمین نور مناسب و کافی
۲: صدور پروانه تجاری و بهره‌برداری به‌صورت تجاری، دفتری، شرکتی و غیره
۳: تأمین پارکینگ طبق ضوابط مربوطه و حداقل‌های تعیین‌شده (تأمین پارکینگ به میزان حداقل درصد نیاز محاسبه‌شده در محل پروژه – یا در پارکینگ‌های عمومی الزامی است)
سایر کاربری‌های تعریف‌شده در طرح جامع همانند تعاریف و ضوابط طرح جامع و در صورت عدم تعریف با ضابطه در طرح جامع بر اساس ضوابط طرح تفصیلی قدیم
ضوابط ومقررات بالکن در معبر
بالکن در معابر زیر ۸ متر ممنوع
تبصره: درصورتی‌که قطعه‌ای بر معبر زیر ۸ متر با دو بر یا دو دسترسی بوده که دسترسی دوم از معبر با عرض بیشتر باشد در این صورت در کوچه زیر ۸ متر از ارتفاع حداقل ۶ متر به بالا حداکثر ۸۰ سانتی‌متر در طبقات امکان احداث بالكن وجود دارد.
| در معابر با عرض ۸ متر تا زیر ۱۲ متر | حداقل ارتفاع زير بالكن ۵.۳ مترو حداکثر پیش‌آمدگی بالکن ۱ متر |
| در معابر با عرض ۱۲ متر تا زیر ۱۶ متر | حداقل ارتفاع زیر بالكن ۳ متر و حداکثر پیش‌آمدگی بالکن ۲/۱ متر |
| متر در معابر بالای ۱۶ متر | حداقل ارتفاع زیر بالکن ۲.۵ متر و حداکثر پیش‌آمدگی بالکن ۱.۵ متر |
ضوابط و مقررات بالکن در حیاط
حداکثر عرض بالکن در حیاط ۱.۵ متر
استفاده از بالکن‌ها به‌صورت صد درصد مفید در حیاط و معبر بلامانع است.
کد ارتفاع سقف زیرزمین در سقف زیرزمین حداکثر کل ارتفاعی
ضوابط و مقررات تفکیک اراضی در شهر
مسکونی
در مورد تقاضاهای تفکیک جدید رعایت حدنصاب تفکیک به متراژ ۱۵۰ مترمربع الزامی است و چنانچه ضابطه یا قانونی برای محدوده و مناطق خاص شهر تدوین و تصویب گردد جایگزین این بند خواهد بود.
تجاری
| تجاری‌های کوچک – مغازه‌ها | حداقل ۱۲ مترمربع |
| مجتمع‌های تجاری | حداقل ۵۰۰ مترمربع |
تبصره: تقسيم داخلی مجتمع‌های تجاری تا حداقل ۱۲ مترمربع بلامانع است.
تبصره: حداقل عرض – دهانه مغازه‌های تجاری ۳ متر تعیین می‌شود.
سایر ضوابط تفکیک اراضی
۱-در تفکیک اراضی رعایت اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها الزامی است.
۲- سعی شود کلیه قطعات جدید که در اثر تفکیک ایجاد می‌شوند یک دسترسی سواره داشته باشند.
۳- در تفکیک رعایت الگوی شهرسازی محدوده تفکیکی و همچنین رعایت جهت مناسب نسبت به نور خورشید مدنظر قرار گیرد.
سطح اشغال (پیش‌آمدگی بنا در زمین)
۱- کاربری مسکونی به‌صورت عام حداکثر ۶۰% سطح زمین از برشمالی
تبصره ۱– اراضی دونبش در سمت معبر با حداکثر ۲/۱ عرض زمین با حداکثر ۷۰% طول زمین از بر شمالی
تبصره ۲– بافت قدیم در صورت رعایت الگوهای معماری سنتی بدون محدودیت محل استقرار بنا با شرایط حداکثر ۷۰% سطح زمین به‌عنوان سطح اشغال بنا و حداقل ۳۰% فضای باز
تبصره ۳– در اشکال نامنظم در صورت عدم مزاحمت برای مجاورین ۶۰% مساحت و در غیر این صورت ۶۰% طول هرکدام از اضلاع از بر شمالی رعایت شود.
۲- کاربری تجاری با مسکونی‌های دارای قابلیت تجاری که فقط پروانه تجاری مطلق در آن‌ها صادر شود، صد در صد سطح زمین با شرط رعایت سایر ضوابط و مقررات
۳- کاربری‌های عمومی به‌صورت کل حداکثر ۴۰٪ سطح زمین بدون محدودیت محل استقرار با شرط رعایت هم‌جواری و نورگیری مناسب می‌تواند به اشغال بنا درآید بدیهی است در صورت وجود ضابطه مصوبه برای هرکدام از کاربری‌های عمومی، ضابطه مصوب خاص آن کاربری ملاک عمل خواهد بود.
تبصره: در انبوه‌سازی‌های (مجتمع‌های مسکونی بیش از پانزده واحد) حداکثر سطح اشغال بنا ۴۰٪ سطح زمین بدون محدودیت محل استقرار با شرط رعایت هم‌جواری‌ها و نورگیری مناسب و سایر ضوابط مربوطه
برای طراحی داخلی، طراحی نقشه و طراحی نما ساختمان می توانید سفارش خود را به صورت آنلاین در سایت ما ثبت کنید!
